Sommaire:
Qu’est-ce qu’un bien immobilier non soumis au DPE ?
Quand le DPE n’est-il pas obligatoire ? 
Est-il possible d’acheter ou de louer un bien sans DPE ?
Quelles sanctions encourues en cas de non-réalisation d’un DPE ?
Non soumis au DPE, DPE vierge ou DPE non valide ?

La France compte 37,2 millions d’habitations, 30% de ce parc de logement possède actuellement un diagnostic énergétique (DPE).Par conséquent  70 % des biens immobiliers en France n’ont pas de DPE ? Pourquoi autant de logement ne possède pas de DPE, tout d’abord parce que ce diagnostic n’est obligatoire qu’en cas de vente ou de location d’un bien immobilier. La seconde raison est que certains types de bâtiments sont ‘non soumis au DPE’, et c’est justement ce que ILA DIAG vous propose de découvrir !

Qu’est-ce qu’un bien immobilier non soumis au DPE ?

- La mention « non soumis au diagnostic de performance énergétique » fait tout simplement référence à un bâtiment exempté de l’obligation de réaliser ce diagnostic. Concrètement, le propriétaire n’a donc pas à fournir ce document lors de la vente ou la location de son bien immobilier.
Instauré en 2006, le DPE reflète l’efficacité thermique et la consommation d’énergie d’une maison ou d’un appartement. Au cours de ces dernières années, son importance est devenue telle qu’il est désormais l’outil incontournable pour toute vente ou location d’un logement. Les futurs acquéreurs le réclament, les agents immobiliers le mettent en avant, et les banques accordent des prêts avantageux pour les habitations bien notées.

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Quand le DPE n’est-il pas obligatoire ? Les conditions?

Au regard de l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique doit être effectué pour « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ». En théorie, cela signifie donc que cette obligation s’applique à tous les biens immobiliers mis en vente ou en location. Toutefois, dans la pratique, des exceptions sont accordées par l’État dans certaines situations spécifiques !

1. 1.Les maisons ou appartements sans système de chauffage : Un logement qui n’est pas équipé d’un système de chauffage, ou qui est chauffé uniquement par une cheminée à foyer ouvert, et qui ne dispose pas d’un dispositif de refroidissement, échappe à l’obligation de réaliser un DPE. En effet, ce qu’il faut comprendre, c’est que la méthode de calcul actuelle du diagnostic (DPE-3CL 2021) nécessite systématiquement la saisie des données suivantes dans le logiciel :
   a) Les pertes de chaleur de l’enveloppe du bâtiment, englobant les murs, les planchers, les plafonds et les ponts thermiques associés.
   b) Les déperditions thermiques dues au renouvellement de l’air, résultant de la ventilation par ouverture des fenêtres et des problèmes d’étanchéité à l’air.
   c) Les consommations énergétiques relatives au chauffage, à l’eau chaude sanitaire, au refroidissement (climatisation), à l’éclairage, ainsi qu’aux auxiliaires de chauffage et de ventilation.

1. 2.Les habitations secondaires et locations saisonnières : Les résidences secondaires ou locations saisonnières (meublés de tourisme) qui sont occupées moins de 4 mois par an sont exemptées du DPE. Il est important de noter que cette durée se calcule en fonction du nombre effectif de jours d’occupation, qu’ils soient consécutifs ou non. De plus, ce type de logement n’est pas non plus soumis à l’interdiction de location qui concerne uniquement les « passoires thermiques » occupées au titre d’une résidence principale.
   Cependant, cet assouplissement des règles est en cours de révision. En effet, sans DPE, les propriétaires de ces logements énergivores peuvent les louer librement et ne sont pas contraints d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Or, cela va à l’encontre des objectifs du gouvernement et des ambitions de la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

1. 3.Les constructions provisoires ou de moins de 50 m² : Certains bâtiments indépendants ou provisoires se soustraient également à l’obligation de réalisation du DPE. Mais de quel type de construction s’agit-il concrètement ?
   Les ouvrages indépendants dispensés de DPE sont ceux dont la surface de plancher, conformément à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, ne dépasse pas 50 m². En revanche, les constructions considérées comme temporaires sont celles dont la durée d’utilisation prévue est égale ou inférieure à 2 ans.

   Exemples de bâtiments indépendants non soumis au DPE: Les bâtiments indépendants sont généralement des constructions légères, de type :Tiny house ;Bureau de jardin ;Cabane ou abri de jardin ; Mobile home, bungalow, chalet démontable ou fixe
    

Exemples de constructions provisoires non soumis au DPE: Les constructions provisoires font référence à des structures destinées à être démontées ou démolies, telles que :Les bâtiments modulaires de chantier, utilisés pour le stockage de matériel ou à des fins administratives pendant la durée des travaux ; Les pavillons d’exposition ; Les maisons témoins, etc.

4.Les bâtiments à usage agricole, industriel et artisanal: Les propriétaires de bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal non habités, ne sont pas tenus de fournir un DPE aux futurs acquéreurs. Cependant, pour bénéficier de cette exemption, le bâtiment doit présenter une consommation d’énergie relativement faible par rapport à celle nécessaire pour les activités économiques.
Cette dérogation s’applique donc aux types de biens immobiliers suivants :
1) Les bâtiments agricoles utilisés pour l’élevage, la culture et la transformation de produits agricoles, tels que les étables, les poulaillers, les serres, les hangars de stockage et les laiteries ;
2) Les bâtiments industriels et artisanaux utilisés comme lieux de production de biens ou de services, comme les usines, les ateliers et les entrepôts.

5.Les monuments historiques et lieux de culte : Les édifices classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, ainsi que les bâtiments servant de lieux de culte, tels que les églises, mosquées, synagogues ou temples ne sont évidemment pas soumis à l’obligation du DPE.

Est-il possible d’acheter ou de louer un bien sans DPE ?

Lorsqu’une habitation n’est légalement pas soumise au DPE, elle est dépourvue de classe énergétique. L’acquéreur ou le locataire ne peut donc pas comparer ses performances avec celles d’autres biens.
Par ailleurs, il ne dispose d’aucune information sur ses consommations énergétiques. Il est alors difficile pour lui d’anticiper ses factures d'énergie ou l'éventuel inconfort qu’il pourrait subir dans le logement.

Quelles sanctions encourues en cas de non-réalisation d’un DPE ?

À moins que le futur bien que vous envisagiez d’acheter ou de louer figure dans les exceptions mentionnées précédemment, le propriétaire est tenu de vous procurer un DPE en règle. Le cas échéant, il s’expose à des sanctions ! En effet, cette omission, qu’elle soit intentionnelle ou non, est considérée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) comme une fraude. À ce titre, elle est passible d’une amende pouvant atteindre 300 000 € et d’une peine de prison de 2 ans.
Par ailleurs, il est à noter que depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est juridiquement opposable. Ainsi, en cas d’informations incorrectes, ou d’absence de remise du DPE obligatoire, plusieurs conséquences peuvent survenir :

■ Le vendeur peut être contraint de réduire le prix de vente ou même d’annuler complètement la transaction immobilière ;. 

■ Le propriétaire bailleur peut être obligé de réaliser des travaux de rénovation énergétique, de diminuer le loyer ou de résilier le bail, voire de payer des dommages et intérêts ;

■ Le diagnostiqueur peut également être tenu responsable, mais uniquement si un lien de cause à effet entre son erreur et le préjudice subi est établi. En revanche, si le souci provient de la certification du professionnel, il risque alors une amende de 1 500 €.

Non soumis au DPE, DPE vierge ou DPE non valide ?

Les termes ‘DPE vierge’ et ‘DPE non valide’ sont souvent confondus avec la mention « Non soumis au DPE ». Ils décrivent toutefois des situations totalement différentes. Quelle est donc la signification respective de ces mentions spéciales ?nir :

1. DPE vierges
Auparavant, pour évaluer l’efficacité énergétique des maisons anciennes antérieures à 1948 ou des logements collectifs sans compteurs individuels, le DPE se basait sur les factures énergétiques des anciens propriétaires. Si aucun chauffage central n’était présent ou si ces documents n’étaient pas disponibles, le diagnostiqueur pouvait alors remettre un DPE vierge, c’est-à-dire sans données sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, la seule méthode acceptée pour établir un DPE repose sur l’analyse des caractéristiques physiques du logement, telles que le niveau d’isolation thermique, le rendement de l’appareil de chauffage, etc. Cette approche vise à fournir une évaluation plus précise de la performance énergétique du bâtiment, même en l’absence d’informations sur la consommation de chauffage, de production d’eau chaude et d’électricité.

2. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021
À la différence d’un DPE vierge qui ne fournit aucune étiquette énergie (consommations) et climat (émissions de CO2), le DPE non valide est un diagnostic qui a dépassé sa durée de validité. Si ce document est théoriquement valable pendant 10 ans, il existe toutefois des exceptions pour les études réalisées avant la réforme du 1er juillet 2021 :

1. ■ Les DPE réalisés avant 2013 ne sont plus valides ;
2. ■ Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ;
3. ■ Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024.
    

Attention, il est donc indispensable de produire un nouveau DPE selon la nouvelle méthode de calcul (DPE-3CL 2021). Pour rappel, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd’hui opposable, le futur acquéreur peut contester le résultat et vous exposer à des sanctions !